Orkun Kumkumoğlu'nun haberine göre, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 2023/845 temel saseneı dosyasında kira ilişkilerinde mühim bir emsal karara imza attı.Bu karar, ev sahiplerine "uyarlama davası" yolu ile kira bedellerini beklemeden beş sene içerisinde değiştirebilme imkanı tanıyor.Orkun Kumkuoğlu'na göre, son dönemlerde bilhassa kiracıların kira hukukunu öğrenmek mecburiyetinde kaldığı bir devirde, beş senenin sonrasında ev sahiplerinin kira bedellerini güncelleyebilmelerine imkan tanıyan kira teşhis davasının alternatif bir alternatif bulunduğu meydana çıktı.Kumkuoğlu yazısında iki dava türünden bahsediyor ve iki dava arasındaki asli farkı şu şekilde özetliyor:İlk olarak kira teşhis davası olarak adlandırılıyor. 5 senelik bir sürecin geçmesinin sonrasında emsal kira bedellerine göre kira bedelini güncelleyen bir dava türüdür.Kumkuoğlu, kira uyarlama davasında kiralananın niteliği, kullanım kısmı, konumu, bölgedeki imar, ticaret, vergi, amortisman, ekonomik kriz, natural afet ya da kur farkılıkları gibi faktörlerin araştırıldığı ve bu hale göre kira bedelinin tekrar uyarlandığı bir dava türü bulunduğunu belirtti.Orkun Kumkuoğlu'na göre, Bölge Adliye Mahkemesi'nin kararı ev sahipleri amacıyla bir üstünlük gibi görünse de, aynı vakitte birtakım riskleri de yanında getiriyor.Gelecek dönemlerde Yargıtay'ın, Bölge Adliye Mahkemesi'nin bu kararına karşı tavrını koymaması halinde, ev sahipleri hukuki bir belirsizlikle karşı karşıya kalabilir. Çünkü daha evvelce Yargıtay'ın bu hususta verilen kararlar, Bölge Adliye Mahkemesi kararlarıyla çelişkili olabilir ve ev sahiplerini zor bir hale sokabilir.Kumkuoğlu'na göre, ev sahipleri amacıyla üstünlüklı görünen kira uyarlama davası, davacının kaybetmesi halinde karşı doğrultuın avukatlık ücretleri, dava masrafları ve bilirkişi ücretleri gibi giderlerin davacı ev sahibinin cebinden çıkmasına namacıyla olabilir. Bu durum, ev sahiplerinin bu hukuki süreçte karşılaşabilecekleri riskleri göze almalarını gerektirebileceği manasına geliyor.Kumkuoğlu, numune olarak şu verileri verdi: Bölge Adliye Mahkemesinin kararında, kira bedeli 8 bin 400 lira olan bir evin gerçek değerinin gerçekte 25 bin lira bulunduğunu iddia eden bir ev sahibinin talebi, bilirkişi araştırması ile araştırılmak üzere kabul edildi. Daha evvelce Yargıtay da enflasyon sebebiyle 1500 TL’den 4500 TL’ye çıkan bir kira artışı amacıyla uyarlama davası açılabileceğine hükmetmişti.Borçlar Kanunu’na göre iki doğrultuın da öngörmediği inanılmaz haller meydana çıkarsa borçlu olan doğrultu sahip olunan sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.Bölge Adliye Mahkemesi kararında borçlu kavramını ‘evin tüketimi tahsis etme borcu altında olan ev sahibi’ amacıyla kullanmış. Bu kullanım birtakım güncel Yargıtay kararlarında da kullanım kısmı buluyor.Kumkuoğlu , "Kiracı yönünden tehlikelere istikbal olursak, en büyük risk davanın kabul edilmesi halinde davanın açıldığı tarihten itibaren talep edilen bedel üzerinden borçlanılması olacak. Örneğin, kira bedelinin 20 bin lira bulunduğu bir davada 8 bin lira kira ödeyen kiracı, 10 aylık bir zamanın sonucunda karar aleyhine çıkarsa, aradaki fark olan 12 bin lirayı, 10 aylık karşılığı olan 120 bin lira seviyesinde bir oran olarak ev sahibine ödemek halinde kalacak." ifadelerini kullandı.
